Der geförderte Wohnungsbau in München bleibt auch 2026 extrem angespannt. Während die Nachfrage nach städtischen Wohnungen der “Münchner Wohnen” (früher GWG) rasant steigt, suchen viele Mieter nach Wegen, den Einzug ohne hohe Barkaution zu stemmen.
Wie viele Sozialwohnungen baut München wirklich?
In München warten 2026 knapp 50.000 Personen auf eine der begehrten Sozialwohnungen. Das entspricht rund 21.000 Haushalten, die einen dringenden Bedarf angemeldet haben.
Die Stadt München verfehlte ihr gesetztes Wohnungsbauziel zuletzt jedoch deutlich:
• Das offizielle Ziel lag bei 8.500 neuen Wohnungen pro Jahr.
• Tatsächlich wurden 2026 insgesamt nur knapp 4.350 Wohnungen fertiggestellt.
• Davon waren lediglich rund 1.600 Einheiten geförderte Sozialwohnungen.
Für einkommensschwache Familien bedeutet dies extrem lange Wartezeiten, da im Vorjahr nur etwa 4.500 Personen erfolgreich in eine neue Wohnung vermittelt werden konnten. Laut dem aktuellen Bericht zur Wohnungssituation der Stadt München bleiben hohe Bauzinsen und gestiegene Materialkosten die größten Hürden für den Neubau.
Die Rolle der Münchner Wohnen (ehemals GWG) im Neubau
Die städtische Gesellschaft Münchner Wohnen realisierte zuletzt fast 28 % aller neuen Wohnungen in München. Die Gesellschaft entstand Anfang 2026 aus der Fusion der GWG und der GEWOFAG, um den kommunalen Wohnungsbau effizienter zu bündeln.
Trotz der allgemeinen Krise am Bau konnte die städtische Gesellschaft ihren Bestand in den letzten Jahren maßgeblich ausbauen:
• Im vergangenen Jahr stellte die Gesellschaft 1.217 bis 1.280 Wohneinheiten fertig.
• Seit 2026 wuchs der städtische Bestand um knapp 4.000 Wohnungen an.
• Zudem kauft das Unternehmen gezielt bestehende Wohnungen auf.
Neben der Münchner Wohnen gibt es weitere wichtige Akteure auf dem Markt wie die WSB Bayern oder private Baugenossenschaften, die ebenfalls geförderten Wohnraum anbieten. Aufgrund gekürzter EOF-Fördermittel (Einkommensorientierte Förderung) des Freistaates Bayern steht der zukünftige Zubau von bezahlbaren Wohnungen im Jahr 2026 jedoch branchenweit unter starkem Druck.
| Finanzierungsart | Einmalige Kosten (Start) | Jährliche Gebühr | Verfügbarkeit / Akzeptanz |
|---|---|---|---|
| Barkaution (3 Kaltmieten) | ca. 1.500 € – 2.500 € | 0 € | Wird von Vermietern immer akzeptiert |
| Darlehen via Jobcenter | 0 € | 0 € (Tilgung über Regelsatz) | Kautionsantrag beim Amt zwingend erforderlich |
| Kautionsversicherung (z.B. Moneyfix) | 0 € | ca. 60 € – 75 € | Zustimmung der Hausverwaltung nötig |
| Bankbürgschaft (Mietaval) | 0 € | ca. 30 € – 50 € | Bindet den persönlichen Kreditrahmen |
Einzug ohne Kautionsantrag beim Amt: Private Alternativen
Wer eine Kaution von meist drei Nettokaltmieten (oft 1.500 € bis 2.500 €) nicht bar aufbringen kann, greift oft zu Kautionsbürgschaften. Regulär stellen Berechtigte (etwa Bürgergeld-Empfänger) einen Kautionsantrag beim zuständigen Jobcenter, welches die Summe zinsfrei als Darlehen vorschießt.
Wer diesen Behördengang umgehen möchte oder keinen Anspruch auf Hilfen hat, kann auf private Alternativen ausweichen:
• Mietkautionsversicherungen erfordern keine Barauszahlung, sondern berechnen jährlich ca. 4 % bis 5 % der Summe.
• Bei 1.500 € Kaution fallen somit 60 € bis 75 € im Jahr an.
• Eine weitere Option ist ein Mietaval (Bankbürgschaft) für rund 30 € bis 50 € jährlich.
Bekannte Anbieter in diesem Segment sind kautionsfrei.de, Moneyfix oder die R+V Versicherung. Wohnungssuchende müssen jedoch im Vorfeld zwingend mit der Hausverwaltung der Münchner Wohnen klären, ob Kautionsversicherungen bei öffentlich geförderten Einheiten akzeptiert werden.
Prognose: Wie entwickeln sich die Mieten und Kosten 2026?
Rund 31 % der bauaktiven bayerischen Wohnungsunternehmen planen für 2026 eine Reduzierung ihrer Neubauinvestitionen. Dies wird den Engpass auf dem ohnehin stark belasteten Markt für Sozialwohnungen in München weiter verschärfen.
Die Hauptgründe für die anhaltende Stagnation im Bausektor sind laut Branchenumfragen des VdW Bayern klar benannt:
• Bauzinsen verharren weiterhin deutlich über der 4-Prozent-Marke.
• Gestiegene Baukosten treffen auf hohe energetische Bauvorgaben.
• Es bestehen Unsicherheiten bei staatlichen Förderzusagen in Höhe von bayernweit 480 Millionen Euro.
Für Wohnungssuchende bedeutet das, dass unkonventionelle Modelle wie Gebäudeaufstockungen, die Umnutzung von Büroflächen oder das städtische Programm Wohnen für alle massiv an Bedeutung gewinnen werden. Ohne einen gezielten Ausbau der Bau-Subventionen wird die Schere zwischen den knapp 50.000 Wartenden und dem verfügbaren Angebot kaum zu schließen sein.
Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die Verfügbarkeit von Kautionsdarlehen und -versicherungen hängt von individuellen Bonitätsprüfungen sowie den Bedingungen des jeweiligen Vermieters (z. B. der Münchner Wohnen) ab.
Quellen
Neuer Bericht zur Wohnungssituation in München vorgestellt – Rathaus Umschau München verfehlt Wohnungsziel drastisch: Nur halb so viele Neubauten Bayerns Wohnungswirtschaft auch 2026 unter Druck – VdW Bayern
