Jak bezpečně koupit nemovitost v exekuci v roce 2026: Kompletní průvodce

Hledáte cestu k vlastnímu bydlení v době, kdy ceny nemovitostí rostou meziročně o 12,9 %? Nákup domu či bytu v exekuci může přinést úsporu přes 20 %, ale vyžaduje precizní právní přípravu. V tomto článku zjistíte, jak se vyhnout skrytým rizikům a jak využít státní podporu pro rekonstrukci.

Jak najít nemovitost v exekuci a prověřit její právní stav

Při hledání exekučních nemovitostí je klíčové využívat výhradně oficiální a ověřené zdroje, které poskytují aktuální informace o probíhajících dražbách. Podle statistik Exekutorské komory ČR proběhne měsíčně průměrně 3 500 dražeb nemovitostí. Nejspolehlivějším bezplatným nástrojem je centrální Portál dražeb, kde naleznete kompletní seznamy domů, bytů i pozemků určených k nucenému prodeji. Dalšími často využívanými portály jsou e-drazby.cz nebo Exdrazby.cz, které sdružují nabídky od různých exekutorských úřadů z celé republiky. Při výběru nemovitosti se nenechte zlákat pouze nízkou vyvolávací cenou, která v prvním kole dražby začíná zpravidla na 66 % odhadní ceny. Je naprosto nezbytné nahlédnout do katastru nemovitostí a detailně ověřit list vlastnictví (LV), konkrétně oddíl C, kde jsou evidována veškerá omezení vlastnického práva. Elektronický výpis z katastru prostřednictvím dálkového přístupu stojí 100 Kč, zatímco na pobočkách Czech POINT zaplatíte 130 Kč za první stranu. Zde uvidíte zástavní práva, zahájené exekuce nebo nařízené exekuční příkazy k prodeji. Pamatujte, že samotný zápis v katastru nemusí obsahovat všechny aktuální dluhy majitele. Proto je vysoce doporučeno prověřit dlužníka i v Centrální evidenci exekucí (CEE), kde jeden detailní výpis stojí 60 Kč. Získáte tak přehled o celkovém počtu exekucí vedených na danou osobu. Důkladná analytická příprava předem vám může ušetřit stovky tisíc korun, které byste jinak mohli ztratit v nečekaných právních sporech nebo dodatečných exekucích, jež by zkomplikovaly převod vlastnického práva.

Průběh exekuční dražby krok za krokem

Většina exekučních dražeb v České republice se dnes odehrává v online prostředí. Více než 95 % všech dražeb probíhá elektronicky, což zajišťuje vyšší transparentnost a dostupnost pro zájemce z různých regionů. Abyste se mohli dražby vůbec zúčastnit, musíte se předem registrovat na příslušném dražebním portálu a projít procesem ověření totožnosti, nejčastěji pomocí bankovní identity nebo úředně ověřeného podpisu. Dalším nezbytným krokem je složení takzvané dražební jistoty. Tato částka se obvykle pohybuje v rozmezí 10 % až 30 % z vyvolávací ceny nemovitosti a musí být připsána na účet exekutora nejpozději 24 až 48 hodin před samotným zahájením dražby. Vyvolávací cena v prvním kole dražby činí podle zákona dvě třetiny (přesně 66,6 %) z ceny zjištěné znaleckým posudkem. Pokud se nemovitost v prvním kole nevydraží, nařizuje se kolo druhé, kde vyvolávací cena klesá na 50 % odhadní ceny. Samotný příhoz v elektronické dražbě bývá stanoven minimální částkou, obvykle od 5 000 Kč do 20 000 Kč v závislosti na hodnotě nemovitosti. Pokud vyhrajete a stanete se vydražitelem, usnesení o příklepu nabývá právní moci po uplynutí 15denní lhůty pro odvolání. Od tohoto okamžiku začíná běžet lhůta pro doplacení zbývající částky (nejvyššího podání sníženého o složenou jistotu), která obvykle činí 30 až 60 dní. Pokud byste tuto částku ve stanoveném čase neuhradili, dražba je zmařena, složená jistota propadá na úhradu nákladů marné dražby a vy ztrácíte právo nemovitost získat.

Možnosti financování nákupu dražené nemovitosti

Financování nemovitosti zakoupené v exekuční dražbě je specifickým procesem, který se výrazně liší od běžné koupě na realitním trhu. Hlavní překážkou je skutečnost, že až do vydání usnesení o příklepu a doplacení kupní ceny nejste majitelem nemovitosti, a tudíž jí nemůžete ručit za standardní hypoteční úvěr. Banky navíc u klasických hypoték aplikují limity LTV (Loan-to-Value), které u žadatelů nad 36 let činí maximálně 80 % odhadní hodnoty, zatímco mladší žadatelé mohou dosáhnout až na 90 % LTV. Průměrná úroková sazba hypoték se na začátku roku 2026 pohybovala okolo 5,2 %, avšak pro účely dražby budete nejspíše potřebovat takzvaný předhypoteční úvěr. Tento typ úvěru je navržen speciálně pro situace, kdy žadatel dočasně nemá vhodnou zástavu. Úroková sazba u předhypotečního úvěru bývá zhruba o 1 % až 2 % vyšší než u standardní hypotéky, což při částce 3 000 000 Kč znamená dodatečné náklady na úrocích ve výši přibližně 2 500 Kč až 5 000 Kč měsíčně. Předhypoteční úvěr se obvykle sjednává na dobu maximálně 12 až 24 měsíců. Během této doby splácíte pouze úroky. Jakmile získáte usnesení o příklepu, nemovitost se zapíše na vaše jméno do katastru a exekutor z ní vymaže původní exekuční zástavy, můžete úvěr překlopit do standardní hypotéky. Druhou variantou je ručení jinou nemovitostí (například bytem rodičů), což proces financování výrazně zlevňuje a urychluje. Vzhledem ke krátké lhůtě na doplacení kupní ceny (zpravidla do 30 dnů od nabytí právní moci) je naprosto kritické mít úvěr předschválený ještě předtím, než se do samotné dražby vůbec přihlásíte.

Skrytá rizika, vady a proces vyklizení

Ačkoliv nákup v dražbě může ušetřit statisíce korun, nese s sebou specifická rizika. Na rozdíl od běžné koupě se na nemovitost získanou v nucené dražbě nevztahuje žádná zákonná záruka za skryté vady (tedy 0 měsíců oproti standardním 5 letům u novostaveb). Kupujete ji ve stavu, v jakém stojí a leží. Znalec, který vypracovává posudek pro exekutora, se v přibližně 30 % případů nedostane vůbec dovnitř a odhad provádí pouze zvenčí. Náklady na technickou inspekci se sice pohybují mezi 5 000 Kč a 15 000 Kč, u exekučních dražeb však předchozí ohledání s odborníkem často není ze strany dlužníka umožněno. Největším právním rizikem je situace, kdy původní majitel odmítá nemovitost po dražbě dobrovolně opustit. V takovém případě nemůžete zámky jednoduše vyměnit sami, ale musíte podat k soudu takzvanou žalobu na vyklizení nemovitosti. Soudní poplatek za podání této žaloby činí 2 000 Kč. Následný soudní proces a samotné deložování prostřednictvím dalšího exekutora se může protáhnout na 6 až 12 měsíců. Během této doby nejenže nemůžete nemovitost užívat ani rekonstruovat, ale navíc nesete náklady spojené s držením nemovitosti a splácením úvěru. Podle zkušeností advokátů stojí kompletní proces soudního vyklizení včetně právního zastoupení průměrně 30 000 Kč až 50 000 Kč, které byste měli mít vyčleněny ve své finanční rezervě. Z těchto důvodů se vždy doporučuje zkusit s původním majitelem ihned po udělení příklepu navázat kontakt a nabídnout mu například příspěvek 10 000 Kč až 20 000 Kč na stěhování výměnou za rychlé a pokojné předání klíčů.

Odhad nákladů a strategické plánování rekonstrukce

Koupě nemovitosti v exekuci znamená, že přebíráte projekt v neznámém technickém stavu. Současné ceny stavebních prací a materiálů vyžadují precizní rozpočtování. U celkové rekonstrukce staršího rodinného domu (včetně výměny rozvodů, podlah, střechy a fasády) se průměrné náklady v roce 2026 pohybují v rozmezí 15 000 Kč až 25 000 Kč za jeden metr čtvereční podlahové plochy. U typického domu s užitnou plochou 120 m² tak musíte počítat s rozpočtem od 1 800 000 Kč do 3 000 000 Kč. Zlatým pravidlem zkušených investorů je přidat k původnímu rozpočtu dodatečnou rezervu ve výši 15 % až 20 % na takzvané vícenáklady – problémy, které se objeví až po zahájení bouracích prací, jako jsou shnilé trámy, skrytá vlhkost nebo poškozená statika. Investice do kvalitní projektové dokumentace od autorizovaného architekta nebo stavebního inženýra stojí obvykle 50 000 Kč až 150 000 Kč v závislosti na složitosti. Ačkoli se to může zdát jako zbytečný náklad, kvalitní projekt se prokazatelně vrátí ve formě přesného výkazu výměr, který zabrání stavebním firmám neúměrně navyšovat ceny v průběhu realizace. Z hlediska návratnosti by prioritou měla být vždy obálka budovy a snížení energetické náročnosti. Komplexní zateplení a výměna oken dokáže u staršího domu snížit spotřebu energie na vytápění o 40 % až 60 %. Při současných cenách energií (průměrně kolem 5 Kč až 6 Kč za 1 kWh elektřiny a 2 Kč za 1 kWh plynu) se doba prosté návratnosti dobře naplánovaného zateplení pohybuje mezi 7 a 12 lety, obzvláště pokud na realizaci využijete státní dotaci.

Daňové povinnosti spojené s nabytím nemovitosti

Jakmile se stanete pravomocným majitelem vydražené nemovitosti, začínají vám běžet určité daňové a ohlašovací povinnosti vůči státu. Pozitivní zprávou je, že Daň z nabytí nemovitých věcí, která dříve činila 4 % z kupní ceny, byla trvale zrušena již v roce 2020. Tím při nákupu domu za 4 000 000 Kč ušetříte rovných 160 000 Kč, které můžete investovat do rekonstrukce. Zásadní povinností je ovšem přiznání k Dani z nemovitých věcí. Daňové přiznání musíte podat příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna roku následujícího po roce, v němž došlo ke vkladu vašeho vlastnického práva do katastru. V rámci proběhlého konsolidačního balíčku došlo od roku 2026 k celkovému navýšení sazeb této daně v průměru o 80 %, což znamená, že za běžný rodinný dům na menším městě zaplatíte zhruba 1 500 Kč až 3 500 Kč ročně v závislosti na místním koeficientu, který si stanovují samotné obce v rozmezí 1,0 až 5,0. Pokud byste se rozhodli exekuční nemovitost pouze zrekonstruovat a obratem prodat (takzvaný house flipping), musíte počítat s daní z příjmu. Zisk z prodeje podléhá základní sazbě 15 % pro fyzické osoby. Osvobození od daně z příjmu se aplikuje pouze v případě, že v nemovitosti budete mít prokazatelné bydliště po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem, nebo peníze z prodeje do 1 roku investujete do obstarání jiné vlastní bytové potřeby. Pokud tam nebydlíte, takzvaný časový test pro osvobození od daně z příjmu činí celých 10 let pro nemovitosti pořízené po 1. lednu 2021. Za nepodání daňového přiznání z příjmu hrozí penále a v krajním případě pokuta až do výše 300 000 Kč.

Zdroje

Exekutorská komora ČR Nová zelená úsporám 2025 Centrální evidence exekucí